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7 questions pour mieux comprendre la gestion locative à l’usage des propriétaires immobiliers

Selon Eurostat, près de 75 % des Belges sont propriétaires d’un bien en Belgique. Une autre information importante nous est précisée par l’Echo, selon laquelle le nombre de multipropriétaires s’est fortement accru au cours de la dernière décennie. Nous sommes ainsi passé d’un peu plus d’un million de multipropriétaires en 2013 à 1,3 MM en 2018, soit une augmentation de +30 % du nombre de personnes disposant de plus d’un bien immobilier en Belgique.


Multipropriétaires - Gestion Immobilière - Dumont Gestion - 4Investors

Ces personnes rencontrent des problématiques particulières et ne disposent pas toujours des meilleurs outils pour les aider à optimiser la gestion de leurs biens : suivi du payement des loyers, indexation, remise en état des biens après location, petites réparations, visites du bien, etc.


Dans ce contexte, il nous semblait intéressant de rencontrer François Cartuyvels Gérant de Dumont Gestion, spécialiste de la gestion locative à Bruxelles et dans le Brabant et de lui poser 7 questions pour vous éclairer à ce sujet :


François Cartuyvels - Dumont Gestion - Gestion Locative - 4Investors

1. Bonjour François, tout d’abord pouvez-vous nous dire comment est composée votre équipe et quel est votre mission en tant que gestionnaire locatif ?


Dumont gestion est, en effet, une société dont le core business est la gestion locative et plus précisément la gestion de patrimoine immobilier.


Nous sommes actuellement une équipe de 6 personnes et gérons entre 450 et 500 biens immobiliers, essentiellement à Bruxelles et dans le Brabant wallon.

Notre mission principale consiste à remplacer le rôle du propriétaire au quotidien. Notre équipe s’occupe, dès lors, de la gestion financière par le suivi du paiement des loyers, l’indexation ou encore les rappels de paiements . Par ailleurs, nous nous occupons également de la gestion administrative via le transfert des compteurs, l’organisation des états des lieux ou encore la communication avec la copropriété. Des tâches souvent considérées comme fastidieuses pour la plupart des propriétaires. Les propriétaires nous délèguent également la gestion technique de leurs biens. Ce qui signifie, concrètement, l’organisation du rafraichissement du bien entre deux locations ou assurer le suivi lorsque survient, toujours au plus mauvais moment, par exemple une panne de chauffage. De plus, nous nous occupons également de la gestion juridique.


Afin d’éviter toute confusion dans la communication et dans le but de décharger le propriétaire au maximum nous sommes l’unique interlocuteur du point de vue du locataire.


2. Vos services se focalisent-ils uniquement sur la gestion locative ou apportez-vous également d’autres solutions à vos clients ?


La gestion locative est très clairement l’activité principale de Dumont Gestion mais nous sommes régulièrement amenés à remettre des biens en location ou des mises en vente. Il nous arrive régulièrement d’aider nos clients dans leurs projets d’achats, dans le but d’analyser les meilleures opportunités.


Comment je l'avais précisé dans la question précédente, nous coordonnons également des travaux de rafraichissement ou de rénovation mais ce volet-là fait partie de la gestion locative.


Gestion Immobilière - Rénovations - Dumont Gestion - 4Investors

3. Comment votre structure permet-elle de répondre aux besoins de vos clients tant privés que professionnels ?


De nombreuses agences immobilières offrent un service de gestion locative à côté de leur activité de courtage mais ne sont pas réellement spécialisées en gestion locative.


Dumont Gestion est spécialisé en gestion locative, et ce, depuis plus de 9 ans. La satisfaction de nos clients nous a permis de connaitre une croissance importante, ce qui nous permet de gérer aujourd’hui un parc immobilier très varié comprenant des appartements, des maisons, des entrepôts, des commerces, des immeubles de bureaux ou encore des immeubles résidentiels.


L'avantage d'une structure telle que la nôtre c'est de pouvoir être très réactifs, ce qui en fait très clairement la clef de notre succès.


4. Vos services permettent-ils de faire gagner de l’argent à vos clients ou de ne pas en perdre ? Et si oui, de quelle manière ?


En effet, passé par une agence de gestion locative comporte un cout « raisonnable » mais permet surtout de faire … des économies.

Il est par exemple très rare que nos biens soient en vide locatif ! En effet, nous arrivons à enchainer les locations tout en réalisant des travaux dans un timing très serré. Qui plus est, nous n’oublions jamais d’indexer le loyer et réclamons toujours les indemnités de résiliations anticipée. Nos outils informatiques nous permettent de déterminer précisément les frais à charge des locataires, car tous les dégâts ne sont pas à charge des propriétaires. Par ailleurs, nous n’hésitons pas à rentrer un dossier auprès de l’assurance quand c’est possible. D'autre part, tout en respectant à la lettre les normes en vigueur, nous sommes très exigeants sur la sélection des locataires, car nous sommes les premiers pénalisés lors d’un mauvais casting.


5. Entretenez-vous des contacts réguliers avec vos clients ? Quels sont les souhaits exprimés par ceux-ci à votre égard ?


Tout dépend du souhait de nos interlocuteurs, certains clients font appel à nous pour ne plus entendre parler de leur patrimoine immobilier tandis que d’autres apprécient d’être régulièrement en contact avec nous. C’est à nous de nous adapter à la demande de nos clients !


6. L’actualité en matière immobilière est dense en cette période, tant du point de vue de l’indexation des loyers qu’au sujet environnemental et énergétique. Quels seraient les conseils que vous donneriez en priorité à vos clients sur ces thématiques ?


En effet, l’actualité doit être prise en considération !


Concernant la question de l’indexation, elle dépasse actuellement les 8%. Cela veut dire une augmentation de 100€ par mois pour un loyer initial de 1100€. A cela s’ajoute, l’augmentation des frais de chauffage.

C’est donc une période très compliquée. J’invite donc les propriétaires à être prudents. Le premier risque étant de recevoir le renon des locataires après l’indexation des loyers. Le second risque étant de ne pas réussir à trouver un nouveau locataire en raison d'un loyer devenu trop élevé en raison de cette indexation.


Il faut donc être sûr que le loyer indexé corresponde au prix du marché. Dans le cas contraire, nous conseillons de limiter l’augmentation du loyer, via un avenant. Par ailleurs, ne pas indexer le loyer est une mauvaise solution car on se retrouve alors coincé pour les prochaines années avec un loyer ‘inindexable » , si je puis dire.


Concernant le sujet environnemental et énergétique, il est évident qu’il est conseillé de privilégier les biens avec un bon PEB. D’une part, pour la consommation de chauffage et d’autre part car le gouvernement envisage de légiférer à ce sujet.


Comment pouvons-nous vous contacter ?


Vous pouvez contacter notre équipe via e-mail et téléphone via les liens suivants


e-mail : info@dumontgestion.be

Téléphone : (+32) 02 / 633 14 33

Site internet : www.dumontgestion.be


Sources :




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