Immobilier et société : fiscalité et transmission de patrimoine

Interview conjointe de Me Grégory Homans avocat-associé et de Me Sébastien Thiry du Cabinet d’avocats Dekeyser & Associés

Bon nombre de belges ont, comme on le sait, une brique dans le ventre et hésitent souvent a vivre leur appétit en nom propre ou en société, et ce, à juste titre vu les évolutions fiscales. Cette matière intéressant un certain nombre de personnes, nous avons récemment invité Me Grégory Homans associé au Cabinet d’avocats Dekeyser & Associés ainsi que son collègue Me Sébastien Thiry comme orateurs lors d’un petit-déjeuner en petit comité afin de s’exprimer sur ce sujet. Vu l’intérêt suscité par ce sujet auprès de nos invités, nous vous proposons de le détailler via cette interview accordée par Me Grégory Homans et Me Sébastien Thiry.

S. Van Passel : Afin d’entrer directement dans le vif du sujet, l’achat immobilier le conseillez-vous plutôt en nom propre ou en société ?

Me Gregory Homans

G. Homans : Il n’est pas possible d’apporter une réponse tranchée à cette question. En effet, chaque situation est unique. Tout dépend du projet de chacun. Pour aider nos clients à faire le bon choix, nous leur proposons une grille de lecture retenant plusieurs critères. Parmi lesquels : le traitement fiscal des éventuels loyers produits ? le traitement fiscal de la plus-value réalisée en cas de vente ? Les besoins de planification successorale ? les financements possibles ? etc.

S. Van Passel : Lors de ce petit-déjeuner, vous nous avez exposé le concept d’achat immobilier scindé, pouvez-vous nous le résumer succinctement ?

G. Homans : L’achat scindé est une manière particulière de structurer son achat immobilier pour permettre à ses enfants (ou, à toute autre personne) de devenir, au décès des parents, propriétaire de l’immeuble en totale exonération d’impôt.

Ce schéma s’organise en trois étapes :

- 1ere étape : donation par les parents de liquidités à leurs enfants afin de leur permettre d’acquérir la nue-propriété de l’immeuble ; il convient d’être prudent dans la valorisation de la nue-propriété ; il est intéressant de profiter de cette donation pour assurer aux parents donateurs de disposer des droits et garanties souhaités sur l’immeuble qu’ils envisagent d’acquérir avec leurs enfants (droit de l’occuper, droit de le louer et de percevoir les loyers, droit d’y effectuer les travaux, droit de le vendre aux conditions négociées par les parents, etc.)

- 2ème étape : acquisition de l’immeuble à concurrence de l’usufruit par les parents et de la nue-propriété par les enfants ; il est possible d’organiser la situation pour permettre, qu’au décès du premier des parents, le conjoint survivant recueille l’intégralité de l’usufruit

- 3ème étape : au décès du dernier des usufruitiers, les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires de l’immeuble en exonération d’impôt

S. Van Passel : Cette technique est-elle sans soucis d'un point de vue fiscal ?

G. Homans : Suite à un arrêt du Conseil d’Etat de juin 2018 et à une réponse du Ministre des Finances à une question parlementaire de septembre 2018, les critiques que l’administration fiscale opposait à l’achat scindé ont été écartées. L’achat scindé – s’il est correctement mis en place - permet de conserver l’ensemble des droits souhaités sur l’immeuble et de le transférer, à son décès, à ses enfants en totale exonération d’impôt.

La pratique administrative qui conditionnait l’achat scindé au fait que la donation par les parents des liquidités à leurs enfants en vue d’acquérir la nue-propriété devait être enregistrée au taux réduit de 3% ou 3,3% selon la région où réside le parent donateur, est désormais désuète.

S. Van Passel : En cas d’achat immobilier en société, le mécanisme de l’achat en indivision est-il conseillé ?

S. Thiry : Ce mécanisme présente un intérêt important au niveau des droits d’enregistrement. Il consiste, pour les associés d’une société, à acheter une partie de l’immeuble (exemple : 5% de la pleine propriété) avec leur société (dans l’exemple : la société achèterait 95% de la pleine propriété). L’achat en indivision peut permettre, à certaines conditions, aux associés (copropriétaires) de « racheter » l’immeuble à la société, en payant des droits d’enregistrement réduits de 1% (BXL et Wallonie) ou 2,5% (en Flandre) au lieu de payer 10% en Flandre ou 12,5% en Wallonie et à Bruxelles (exception :7% en Flandre pour l’habitation unique). Ce mécanisme fait actuellement l’objet de débats devant les Cours et Tribunaux et il convient d’être attentif à certains aspects dans sa mise en œuvre.

S. Van Passel : Dans le cadre d’un achat en société, par exemple pour un avocat ou un médecin exerçant « à domicile », je crois savoir que d’autres solutions existent ?

S. Thiry : En effet, on peut par exemple penser à l’achat en démembrement (à ne pas confondre avec l’achat en indivision) : le gérant/associé de la société achète la nue-propriété de l’immeuble, et la société en achète l’usufruit.

Me Sébastien Thiry

Les principaux objectifs recherchés sont notamment de permettre le financement d’une partie de l’immeuble par la société, la déduction par cette dernière de certains frais liés à l’immeuble, etc. . A l’extinction de l’usufruit, le gérant/associé obtiendra la pleine propriété de l’immeuble sans impôt (pas d’IPP et pas de droits d’enregistrement pour le gérant ; pas d’Isoc pour la société) si le schéma est mis en place de manière adéquate. Attention toutefois, si le gérant occupe gratuitement l’immeuble : des règles particulières trouveront à s’appliquer ! Pour plus de détails sur cette question, je vous invite à consulter un des articles publiés par notre cabinet sur la question : https://moneystore.be/2018/fiscalite/socit-logement-grant-quelles-nouveauts-2018

S. Van Passel : Pour les immeubles déjà acquis : comment cela se passe-t-il ?

G. Homans : La technique traditionnelle est de réaliser des donations immobilières. Le taux des droits d’enregistrement dus sur ces donations a été récemment harmonisé dans toutes les Régions. Il est progressif et atteint jusqu’à 27% pour les donations au profit de ses enfants ou de son épouse (et des cohabitants dans certaines conditions) et jusqu’à 40% dans les autres cas. Il est possible d’aménager cette donation pour sécuriser les droits du donateur et, le cas échéant, de son époux.

Pour la facilité des lecteurs, voici un lien vers un article que j’ai publié en matière de donation immobilière : https://dekeyser-associes.com/3207-2/

Outre la traditionnelle donation immobilière, il est possible d’optimiser sur le plan civil et fiscal le transfert d’immeubles à la génération suivante au moyen de schémas plus artisanaux mais tout aussi sécure au niveau fiscal.

Lors du petit-déjeuner, j’ai eu le plaisir de vous exposer brièvement l’intérêt de recourir à une fondation familiale dans une planification patrimoniale immobilière. Pour ceux qui seraient intéressés par cette formule, voici un lien vers un article que j’ai publié en la matière : https://dekeyser-associes.com/de-nombreuses-raisons-de-creer-une-fondation/

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Nous remercions Me Grégory Homans et Me S. Thiry pour le temps consacré lors de cette interview et pour ces éclaircissements concernant la technicité de ces matières.

Pour plus de renseignements concernant ce sujet n’hésitez pas à me contacter ou à vous adresser directement à Me Grégory Homans : ghomans@dekeyser-associes.com (1060 Bruxelles) ou au +32(0)2.533.99.60

Sébastien Van Passel