• Sébastien Van Passel

Les sociétés immobilières réglementées, un outil de diversification face à la brique.

Mis à jour : 29 oct. 2019


Il est commun de dire que le belge à une brique dans le ventre. Cette appétence pour l'investissement dans l'immobilier s'est déclinée sous format "papier". C'est ainsi que le Groupe Bruxelles Lambert lança les premiers certificats immobiliers dans les années '60 afin, notamment, de financer les premiers centres commerciaux pour la grande distribution.


Aujourd'hui, ce type d'investissement a perdu petit à petit de son intérêt pour laisser place à l'investissement coté.


Le marché a évolué en même temps que les tendances de la société. Au niveau européen, on voit apparaître fin des années '60 les premières REITS (Real Estate Investment Trust). Nos voisins hollandais furent les précurseurs en la matière en lançant en 1969, l'année de l'alunissage et ..de la première victoire d'Eddy Merckx au Tour de France, les "Fiscale Beleggingsintellingen - FBI". Pour les investisseurs avertis que vous êtes, vous reconnaitrez les noms de ces précurseurs tels que Rodamco (créé par Robeco) ou Wereldhave NL



Dès lors, le législateur belge s'adapta progressivement aux besoins du marché pour mettre en place, au milieu des années 1990, la structure des SICAFI belges (Sociétés Immobilières à Capital Fixe) desquelles émanent les SIR actuelles (Sociétés Immobilières Réglementées).


A ce titre, la toute première SICAFI belge "Serviceflats Invest" fut créee en 1995 (aujourd'hui Care Property Invest - CPINV). Ses actifs en portefeuille furent composés, presque essentiellement, d'immobilier résidentiel destiné à être mis en location aux CPAS et à des associations caritatives privées.


Parmi les noms les plus connus aujourd'hui, c'est cette même année '95 que fut créee la SICAFI de Befimmo dont la capitalisation boursière actuelle atteint les 1,4 Milliards d'EUR.


Quelques chiffres :


L'immobilier coté représente aujourd'hui via ses 17 Sociétés Immobilières règlementées pas moins de 16 Milliards d'EUR vs 300 Milliards d'Euronext Brussels, soit un peu plus de 5 % de l'ensemble des sociétés représentées sur le marché belge.


Outil de diversification immobilière :


En matière d'immobilier, nos compatriotes sont le plus souvent exposés en immobilier résidentiel à travers l'investissement physique dans la brique. Dès lors, l'investisseur soucieux d'opter pour la diversification des actif pourrait être enclin à s'intéresser de plus près à l'immobilier "papier" dans le but de renforcer son portefeuille dans les activités suivantes :


  • L'immobilier de bureau (Befimmo)

  • Les maisons de repos (Aedifica; Care Property)

  • L'immobilier industriel (Montea; WDP)

  • Les logements étudiants (Xior)

  • L'immobilier commercial (Retail Estate)


Afin de vous donner une échelle de grandeur, avec ses 3 milliards de capitalisation boursière (pour un portefeuille estimé à 4 milliards) au moment de la rédaction de cet article, Cofinimmo est la SIR la plus imposante sur notre marché. Elle offre également aux investisseurs un portefeuille diversifié en immobilier de santé et dans les bureaux et ce grâce à une présence dans 5 pays (Belgique, France, Allemagne, Pays-Bas et Espagne) tout en comptant un taux d'occupation record de 96,5%. Ceci pour vous donner une première idée.


Voici un tableau global reprenant des différentes SIR présentes en Belgique (source : l'Echo du 10 mai 2018) :



Les SIR offrent un gage de sécurité de par leur encadrement législatif. Vous serez certainement intéressés de découvrir les règles les plus importantes à respecter par les Sociétés Immobilière Réglementées via le graphique ci-dessous :


SIR BELGES - CONTRAINTES LEGALES

Pour terminer, l'investisseur belge est particulièrement intéressé par les SIR dans le but de les détenir à long terme en raison, notamment, du paiement de dividendes stables et plus élevés que la moyenne du marché. Ceux-ci ont été estimés pour 2019 à +/- 4 % de moyenne avant précompte. Toutefois, il convient de rester prudent, comme dans tout investissement boursier. Un dividende élevé n'est, en effet, pas le gage d'une société solide et pérenne d'autres critères sont à prendre en considération pour évaluer le potentiel d'une société mais ce n'est pas le sujet de cet article.


N'hésitez pas à vous adresser à votre conseiller financier au cas où vous souhaiteriez approfondir le sujet et utiliser les SIR comme outil de diversification de votre patrimoine.


Sources :

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Sébastien Van Passel |sebastien@4investors.eu  |+32.470.369.636 | Belgium

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