• Sébastien Van Passel

"Le Viager en 15 questions" Interview de Philippe Verdonck CEO de Viah!


Ce 23 novembre prochain, nous recevrons chez BNP Paribas Fortis Private Banking Monsieur Philippe Verdonck CEO de Viah ! une agence immobilière belge spécialisée dans le viager afin d'apporter une information complémentaire à nos invités intéressés par le sujet suivant : "Seniors : comment organiser votre autonomie?" Ce qui ne sera ,dès lors, pas abordé c'est le point de vue de l'acheteur, quels sont les enjeux, les risques d'un investissement dans le viager. Ce que nous abordons dans cette interview.


1.Pour commencer, une question que tout investisseur se pose et que nous abordons au travers de nos différents articles : Comment inscrivez-vous un investissement viager dans un portefeuille diversifié ? C’est-à-dire dans quelle mesure l’intégrer ?

Investir en viager c’est investir « dans la brique », qui est par essence « illiquide ». Par conséquent c'est un actif en complément à un portefeuille géré auprès de votre banque, qui est lui est considéré comme plus liquide vous permettant de conserver une certaine agilité.

2. La question qui découle de la précédente, à partir de quel montant est-ce envisageable ?

Pour investir en viager 75.000 euros suffisent. Cela permet d’acquérir par exemple un studio à Bruxelles ou une petite maison à Liège, Charleroi ou Mons. Sachez aussi qu’il existe des fonds d’investissement en viager qui permettent, à partir de 100.000 euros, d’acheter des parts dans plusieurs immeubles, pour disperser l’aléa viager.

3. Au sujet des risques, comment se prémunir de payer plus cher que la valeur intrinsèque de l’immeuble et quid d'une situation "à la Jeanne Calment"?

Une situation « à la Jeanne Calment » — qui était française — n’est pas possible en Belgique car le payement des rentes est limité dans le temps. L’addition du bouquet et de toutes les rentes durant 15 ans doit toujours être inférieure à la valeur vénale du bien. Le payement des rentes étant — en Belgique — quasi toujours limité dans le temps (15 ans), le risque est, dès lors, considérablement réduit. Si vous souhaitez encore davantage limiter le risque : diversifiez votre investissement en viager ! Investissez dans un fonds viager, qui acquiert plusieurs dizaines d’immeubles, cela réduit vraiment les mauvaises surprises.

4. Y a-t-il selon vous un âge maximum pour investir en viager ?

lI n’y a pas de limite. Si vous investissez pour vous-même, pensez que si vous êtes plus âgé que le vendeur… il pourrait vous survivre. Ce viager se retrouvera dans ce cas dans votre succession, comme tout autre immeuble.

5. Nous parlions précédemment de la liquidité de cet actif, est-ce possible de revendre un viager ?

Bien sûr, comme n’importe quel autre immeuble ; il faudra dans ce cas se reporter aux termes de l’acte notarié qui prévoit généralement que l’accord du vendeur-crédirentier est nécessaire.

6. Si quelqu'un souhaite acquérir un bien pour y vivre lui-même à terme, comment planifier un viager ?

Il faut dans ce cas vous fixer une échéance théorique qui est le moment où vous souhaiteriez pouvoir profiter de ce bien, comme, par exemple l’âge de votre pension, et vous dire que statistiquement, d’après l’âge du vendeur, votre souhait est réaliste.

A titre d'exemple :

Vous avez aujourd’hui 55 ans et souhaitez à 65 ans quitter votre grande maison pour aller vous installer à la mer, dans l’appartement que vous projetez d’acheter en viager.

Si le vendeur a 74 ans, sachez que son espérance de vie est de 12,6 années (86,6 ans) ; il est donc statistiquement probable que vous puissiez profiter de l’appartement au moment prévu.

7. Une question que l'on nous pose parfois, comme on le dit "tout belge à une brique dans le ventre", dès lors, peut-on envisager un tel placement pour offrir un logement à ses enfants lorsqu’ils seront adultes ?

Au niveau du timing, la projection à faire est identique au cas précédent. Quant au fond, l’immobilier est une valeur sûre et beaucoup optent pour l’investissement en viager pour leurs enfants, voire leurs petits-enfants. Le viager est typiquement un investissement « transgénérationnel ».

8. Si on investit, on s'attend à un rendement, que peut-on espérer d’un tel investissement ? Et comment le calculer ?

Le rendement d’un investissement en viager est le fruit de l’actualisation des flux financiers liés à une combinaison de différents paramètres. Certains seront connus au moment de la prise de décision, d’autres pourront être estimés et une troisième catégorie relèvera pour une grande partie de l’aléatoire :

Les éléments connus :

  1. la valeur d’acquisition (bouquet et frais divers), la rente, la durée maximum du paiement de la rente

  2. Les éléments estimables : les frais liés à l’entretien de l’immeuble, l’évolution de la valeur de l’immobilier

  3. Les éléments aléatoires : la durée effective du paiement de la rente et des frais d’entretien ainsi que la date de revente du bien en viager liés tous trois au décès du crédirentier. Le caractère aléatoire pourra néanmoins être tempéré par une bonne compréhension des statistiques d’espérance de vie et par l’acquisitions d’un grand nombre de biens ayant pour effet de se rapprocher des statistiques nationales (diversification du risque).

En résumé, la performance d’un investissement en viager dépend de la capacité de l’investisseur à optimiser les paramètres maîtrisables (négociation des conditions d’acquisition….), à estimer correctement les facteurs non connus et à l’aléa lié à la durée de vie effective du bénéficiaire du viager.

Ces questions furent abordées lors de l’émission "Pour ou contre" diffusée sur RTL-TVI en juin 2017 que vous pouvez revoir via le lien Youtube ci-dessous :


9. N’est-ce pas discutable d’un point de vue éthique, de tabler sur le décès du vendeur ?

On parle beaucoup de fonds éthiques, actuellement.

Le premier objectif d’une personne âgée est de pouvoir rester chez elle et le second, d’avoir un complément de revenus. Le viager est le moyen le plus sûr de rencontrer ses attentes, et crée un lien solidaire entre le vendeur et l’acheteur.

De plus, depuis que le viager est devenu un contrat limité dans le temps (15 ans), ce n’est plus uniquement un pari sur la vie d’autrui mais un calcul économique puisque l’investisseur sait estimer, dès le départ, quel sera le coût total maximum.

10. Quel risque repose sur l'investisseur au fil du temps ? Qu’est-il susceptible de payer en supplément de la rente et du bouquet ?

Les « grosses réparations » telles que la réfection du toit, sont à charge de l’acheteur, mais ces questions, une fois négociées, seront reprises dans l’acte notarié. Sur le fond, vérifiez, avant d’acheter, si de « grosses réparations » sont à prévoir, quitte à en tenir compte et négocier le prix à la baisse.

11. Quelles sont les modalités fiscales d’une telle opération, y compris dans le cas d’un achat en vue d’une transmission ?

Acheter et transmettre du viager ou de l’immobilier classique, c’est exactement pareil. A l’achat vous allez payer des droits d'enregistrement sur la valeur vénale totale et en cas de transmission, des droits de donation/succession sur cette même valeur.

12. Si l'on revend le bien immédiatement après le décès du vendeur (crédirentier), sommes-nous taxé sur la plus-value?

Une taxe de 16,5 % peut s’appliquer sur la plus-value dans certaines conditions, principalement si moins de 5 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente. La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat de l’immeuble, et son prix de revente.

13. Quels sont les biens à cibler pour maximiser l'investissement ?

Le premier conseil est de « bien acheter ». Même en viager l’essentiel est de ne pas surpayer le bien, en fonction des m2 réels. Soyez attentifs aux éléments objectifs et non modifiables… bien plus qu’à l’état d’entretien, l’âge du vendeur ou son prétendu état de santé. Dernier conseil : préférez les "petits biens" qui seront facilement négociables, le jour où…

14. Que se passe-t-il l'investisseur n'est plus en mesure d’honorer le paiement de la rente ?

La Loi et les actes notariés sont très stricts dans cette hypothèse : le non-payement de 3 rentes consécutives permet au vendeur de demander l’annulation de la vente. Dans ce cas, vous perdez tout : droits de mutation, frais de notaire, bouquet et rentes déjà payées mais vous avez la possibilité de revendre votre viager, ne l’oubliez-pas.

15. A quel moment l'acheteur peut-il disposer du bien ou de son usufruit ?

Lorsque le crédirentier est décédé, si le contrat prévoyait qu’il gardait l’usage de son bien (l’usufruit) à vie.

Nous remercions Monsieur Verdonck pour le temps qu'il nous a consacré, vous pouvez le contacter via son site www.viah.be ou par email : info@viah.be

Twitter : @sebvanpassel

Lexique à propos du viager :

http://www.seniorlife.be/blog-senior/103-le-viager-en-belgique.html

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Sébastien Van Passel |sebastien@4investors.eu  |+32.470.369.636 | Belgium

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