• Sébastien Van Passel

Propriétaires bailleurs, évitez certains écueils en suivant les conseils de Me Olivier Hamal (SNPC)

Mis à jour : 28 oct. 2019


Dans cette deuxième partie de l'interview accordée par Me Olivier Hamal, avocat et président du syndicat national des propriétaires et copropriétaires nous avons abordé avec lui les questions relatives aux tips and tricks pour propriétaires bailleurs. En résumé nous avons demandé à notre interlocuteur de nous rappeler quelques règles essentielles à respecter afin de rentabiliser au mieux son investissement immobilier en évitant ainsi certains écueils.


Me Hamal, de par votre expérience, pourriez-vous nous donner quelques règles essentielles à respecter par le candidat propriétaire bailleur ?


Les nombreux contacts que nous entretenons avec des bailleurs dans le cadre de contentieux locatifs ou non, nous interpellent quant au manque de prudence de certains d'entre eux et quant aux « bêtises » qu'ils commettent lorsqu'ils mettent en location un bien. Nous aimons à rappeler le contexte légal et qu’il suffit de s’organiser utilement de manière à optimaliser les choses et préserver ainsi le rendement de son patrimoine immobilier.


C’est-à-dire ?


Du côté des recettes, il y a les loyers et dans un certain nombre de cas, des provisions pour charges et du côté des dépenses, le coût de l'emprunt éventuel, les frais de réparation et d'entretien, les impôts (principalement précompte immobilier et I.P.P.), les charges locatives et propriétaires dans les immeubles à appartements multiples, sans oublier un éventuel chômage locatif. Ces différents éléments sont à mettre en perspective lorsque l’on pense à la rentabilité de son investissement locatif.

Quels sont les autres éléments dont il faut tenir compte lorsque l’on souhaite mettre un bien en location en vue d’un rendement ?


Il y a bien entendu les règles légales bien connues dont celles liées à l’habitation en elle-même à savoir la salubrité; l’habitabilité et la sécurité; l’information concernant les performances énergétiques (PEB); les règles définissant le choix du locataire (on ne peut pas faire ce que l’on veut); la caution locative (2 ou 3 mois); l’enregistrement du bail ou encore de l’importance à accorder au bail écrit. Par ailleurs, le Syndicat des Propriétaires et des Copropriétaires tient également à informer ses membres et les propriétaires bailleurs qu’il convient de rester vigilant au sujet des 4 points suivants à savoir :


* La durée du premier bail

* L’état des lieux

* L’indexation annuelle du loyer

* Ce qu’il convient de faire en cas d’arriéré de loyer


Pouvez-vous nous en dire plus à ce sujet ?


* La durée du premier bail :


Ce que je soulignais lors de notre conférence, avec un nouveau locataire, il est préférable de conclure ce que nous appelons au SNPC un bail "à l'essai" qui ne dépasse pas 3 ans. Il peut s’agir par exemple de 1 x 3 ans, 2 x 18 mois ou encore 1 an suivi de 2 ans et depuis l’adoption des nouvelles législations wallonne et bruxelloise en matière de baux, 3 x 1 an.


Nonobstant toutes les précautions prises, il se peut que votre locataire se révèle être un mauvais "coucheur" ou encore un mauvais "payeur". Si vous ne spécifiez pas la durée, elle sera automatiquement considérée comme étant un bail à 9 ans et il vous sera très difficile de vous séparer de ce mauvais locataire à moins de respecter un certain nombre de conditions assez strictes prévues par la loi.

Toutefois, le propriétaire-bailleur sera attentif au fait que depuis 1997, il est interdit de conclure avec des locataires successifs des baux dits de courte durée donc à l'essai et de chaque fois augmenter le montant du loyer au-delà de l'indexation légale.


* L’état des lieux :


Afin d’éviter les mauvaises surprises à la fin du bail il convient d’établir un état des lieux d'entrée mais attention pas n'importe quoi. Il doit être détaillé et précis. Il s’agit en outre maintenant d’une obligation légale.

Vous pouvez le faire seul mais l'expérience (surtout en cas de procédure ultérieure devant les Juges de Paix) montre que rien de tel que de disposer à son dossier d'un document réalisé par un professionnel surtout s'il s'agit d'un bien d'une certaine importance.

Insistons aussi sur les caractères détaillés et précis que doivent revêtir l’état des lieux d’entrée. Il faut donc rejeter les formulaires types d’organismes financiers qui sont « trompeurs » et sujets à interprétations.


* L’indexation annuelle du loyer :


Une information importante pour vos lecteurs, il ne peut y avoir indexation du loyer et ce, une fois par an, que pour autant que le bail ait été constaté par un écrit. En d'autres termes, en cas de bail verbal, il ne peut y avoir indexation.

Par ailleurs, en Région wallonne, il faut que le bail soit enregistré.

Mais dès qu'il y a écrit, peu importe que le bail prévoie ou non une clause d'indexation, une fois par an, à la date anniversaire du contrat, le bailleur peut et même doit demander son indexation et nous ne répèterons jamais ici à suffisance l'indispensable nécessité pour les propriétaires-bailleurs de réclamer les indexations annuelles. Ceci fort important dans le cadre du calcul de la rentabilité de leurs biens.


De surcroît, même lorsque les propriétaires-bailleurs renoncent, pendant une voire plusieurs années, à l'indexation, leurs locataires leur en sont rarement reconnaissants.

Il leur est même reproché souvent lorsqu’en définitive une nouvelle indexation intervient de ce que l’augmentation du loyer est « fort importante » oubliant que pendant une voire des années, tel n’a pas été le cas. Ils perdent de vue d’un effet de rattrapage intervient alors naturellement.


* Ce qu’il convient de faire en cas d’arriéré de loyer :


Agissez le plus rapidement possible !

L’expérience nous apprend que dès que votre locataire accuse un mois d'arriéré, il faut le contacter soit téléphoniquement soit, de préférence, par écrit (lettre ou mail) pour l'inviter à régulariser sa situation.


Si les choses ne s'arrangent pas il faut alors immédiatement introduire une procédure devant le Juge de Paix compétent. Le temps que le dossier soit fixé en principe dans les quinze jours du dépôt de la requête, ce sont rapidement 2 à 3 mois de loyer qui n'auront pas été honorés. Il est d'usage pour les Juges de Paix de n'accorder la résiliation du bail qu'à partir du moment où les arriérés atteignent 3 mois de loyer.


Dans de nombreux cas, les locataires concernés prendront les dispositions voulues soit pour régulariser leur situation soit pour s'en aller.

Mais si pour une raison ou une autre, le locataire indélicat ne s'exécute pas, il faudra alors procéder à la signification du jugement avec dans le prolongement éventuellement une expulsion.


Mais attention, il faut que la signification intervienne rapidement car il ne peut y avoir expulsion qu'un mois après la signification du jugement; ce sont donc vite de 3 à 6 mois de loyer qui peuvent être perdus.


SNPC NEMS

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* via leur site : https://www.snpc-nems.be/fr

* Adresse - Boulevard de l'Empereur 24, 1000 Bruxelles

* Téléphone : 02/512 31 96, 02/512 62 87

* e-mail : office@snpc-nems.be



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=> Liens vers la première interview de Me Olivier Hamal consacrée à l'actualité destinée aux propriétaires bailleurs


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Sébastien Van Passel |sebastien@4investors.eu  |+32.470.369.636 | Belgium

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